H υπ’ αριθμ. 3399/2015 απόφαση ασφαλιστικών μέτρων του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ανοίγει ένα ακόμη παράθυρο διαφυγής των εγκλωβισμένων δανειοληπτών σε Ελβετικά Φράγκα (CHF) εξαιτίας της διατάραξης της συναλλαγματικής ισοτιμίας μεταξύ Ευρώ και Ελβετικού Φράγκου η οποία δημιούργησε βάρη δυσβάστακτα στον ατυχή δανειολήπτη, που είχε πεισθεί στο παρελθόν από την Τράπεζά του να δανεισθεί (σε) Ελβετικά Φράγκα.

Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή. Το καλοκαίρι του 2007 η κα Σοφία απόφοιτη δημοτικού και κλητήρας σε διαφημιστική εταιρεία μαζί με την κόρη της Νικολέττα , απόφοιτη τεχνικού λυκείου και πωλήτρια σε εμπορικό κατάστημα, θέλησαν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα προκειμένου να το χρησιμοποιήσουν ως κύρια κατοικία και να «ξεφύγουν» από την μέγγενη  του ενοικίου. Έχοντας βρει το διαμέρισμα αποτάθηκαν σε κατάστημα ελληνικής συστημικής τράπεζας προκειμένου να αιτηθούν ένα στεγαστικό δάνειο 130.000,00 Eυρώ περίπου (όσο και το τίμημα του διαμερίσματος που είχαν βρει). Ήλπιζαν ότι με έναν σφιχτό οικογενειακό προϋπολογισμό θα μπορούσαν μία μέρα να αποπληρώσουν το εν λόγω δάνειο καθόσον είχαν και οι δύο τότε δουλειά. Εκεί ο υπάλληλος του καταστήματος που απευθύνθηκαν τους συμβούλευσε ότι πρέπει να λάβουν το στεγαστικό τους δάνειο σε Ελβετικά Φράγκα γιατί η υπολογιζόμενη δόση για τους 300 μήνες του εν λόγω δανείου θα είναι μικρότερη από αυτή που θα προέκυπτε εάν ελάμβαναν το δάνειο σε Ευρώ. Μάλιστα με κάθε ευκαιρία τους υπογράμμιζε ότι και ο ίδιος στην θέση τους το ίδιο θα έπραττε καθόσον είναι γνωστή η σταθερότητα του εν λόγω νομίσματος. Ανακουφισμένες από την χαμηλότερη δυνατή δόση που εξασφάλιζαν οι δανειολήπτριες και γεμάτες ευγνωμοσύνη στον εν λόγω υπάλληλο για την συμβουλή του, υπέγραψαν τα έγγραφα που τους εμφάνισε ο εν λόγω υπάλληλος μπροστά τους εμπιστευόμενος πλήρως τις καλές προθέσεις της εν λόγω Τράπεζας.

Η εκταμίευση του δανείου στον λογαριασμό της κας Σοφίας και της Νικολέττας έγινε τον Ιούλιο του 2007 όταν και πιστώθηκαν 134.114,25 ευρώ. Μετά από οχτώ (8) χρόνια συνεπούς αποπληρωμής του εν λόγω (τοκοχρεολυτικού) δανείου τους, η κα Σοφία (σε λίγο καιρό συνταξιούχος) και η Νικολέττα (άνεργη) φέρονται να οφείλουν 145.380,55 Eυρώ ήτοι 11.000,00 Eυρώ περίπου περισσότερα.   

Οι εν λόγω δανειολήπτριες , όπως και πολλοί άλλοι, εμπιστεύτηκαν την υπόθεσή τους στην LLPO Law Firm στην Αθήνα , ήτοι στην «Δικηγορική Εταιρεία Θεόδωρος Μακρής – Μιχάλης Ιωαννίδης» , καθόσον αφενός μεν αδυνατούσαν να κατανοήσουν γιατί μετά από τόσα χρόνια συνεπούς εξυπηρέτησης του εν λόγω δανείου κατά κεφάλαιο και τόκους , βρίσκονταν να οφείλουν περισσότερα χρήματα από αυτά που έλαβαν και αφετέρου γιατί είχαν πλέον ουσιαστική οικονομική αδυναμία να ανταπεξέλθουν σε μία συνεχώς αυξανόμενη σε Ευρώ δόση του δανείου τους σε Ελβετικά Φράγκα.

Μαζί προσφύγαμε ενώπιον της Ελληνικής Δικαιοσύνης καταθέτοντας αγωγή και ασφαλιστικά μέτρα προσωρινής ρύθμισης των σχέσεων τράπεζας – δανειοληπτών μέχρι την απόφανση των ελληνικών δικαστηρίων επί της κύριας αγωγής μας. Το Δικαστήριο στην σχολιαζόμενη απόφαση ασφαλιστικών μέτρων διαπίστωσε μη δέουσα ενημέρωση των δανειολητριών για τον συναλλαγματικό κίνδυνο τον οποίο αναλάμβαναν από τον αρμόδιο υπάλληλο της τράπεζας και περαιτέρω ότι και από τον τρόπο σύνταξης και την επιλογή της γλώσσας της προδιατυπωμένης δανειακής συμβάσεως δεν ήταν δυνατόν να καταστεί πλήρως αντιληπτός και με συγκεκριμένο τρόπο στις αιτούσες ο συναλλαγματικός κίνδυνος που καλούνταν να αναλάβουν. Άλλωστε ο όρος της επίδικης σύμβασης στον οποίο ρυθμιζόταν η ισοτιμία με βάση την οποία θα μετατρέπονται σε Eλβετικά Φράγκα οι καταβολές σε Ευρώ ήταν μέρος των γενικών όρων συναλλαγής και ουδέποτε αποτέλεσε αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ των μερών.

Απόρροια του ανωτέρω σκεπτικού του Δικαστηρίου ήταν το τελευταίο να πιθανολογήσει την ευδοκίμηση της αγωγής των δανειοληπτριών και να διατάξει και να υποχρεώσει την ελληνική συστημική Τράπεζα  να αποδέχεται προσωρινά και μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της αγωγής τους , η οποία εκδικάζεται σε πρώτο βαθμό το έτος 2017, την καταβολή των μηνιαίων δόσεων της σύμβασης στεγαστικού δανείου σε Ελβετικά Φράγκα (CHF) με την συναλλαγματική ισοτιμία Ελβετικού Φράγκου με Ευρώ όπως αυτή ίσχυε κατά την εκταμίευση του δανείου και προσδιορίζεται σε 1,6613 Ελβετικά Φράγκα ανά Ευρώ.  

Με τον τρόπο αυτό, έστω και προσωρινά, το Δικαστήριο ουσιαστικά αίρει από τους ώμους των δανειοληπτριών τις συνέπειες του συναλλαγματικού κινδύνου που εντελώς ανυποψίαστες αναλάμβαναν όταν υπέγραφαν την σύμβαση σε ξένο νόμισμα μεταφέροντας τον συναλλαγματικό κίνδυνο εξ ολοκλήρου στην συστημική ελληνική τράπεζα , επιρρίπτοντας της όλη την ευθύνη ελλιπούς ενημέρωσης κατά το κρίσιμο προ συμβατικό στάδιο.   

Το 1ο βήμα εξόδου και απεγκλωβισμού των εν λόγω δανειοληπτριών έγινε… Απομένουν κάποια ακόμη!

Άλλωστε η πάγια θέση του γράφοντος είναι ότι  σε καμία περίπτωση δεν υποχρεούνται οι δανειολήπτες σε καταβολή των μεγαλύτερων ποσών, που η διατάραξη της συναλλαγματικής ισοτιμίας μεταξύ Ευρώ και Ελβετικού Φράγκου, σώρευσε σε βάρος τους.

Οι συμβάσεις στεγαστικών δανείων σε Ελβετικά Φράγκα, που κατά το εγγύς παρελθόν αποτέλεσαν αντικείμενο οξέος ανταγωνισμού μεταξύ των Ελληνικών Τραπεζών, είτε κατά κανόνα πάσχουν από ακυρότητα, ως εικονικές η ανήθικες, είτε είναι ακυρώσιμες συνεπεία απάτης ή πλάνης. Εκτός, όμως, από τις άμεσες από την ακυρότητα ή την ακυρωσία των συμβάσεων συνέπειες, οι τράπεζες ευθύνονται και σε αποζημίωση των δανειοληπτών, συνεπεία, ιδίως, της μη εκπληρώσεως των υποχρεώσεων, που η καλή πίστη (σχέση εμπιστοσύνης) επέβαλλε να εκπληρώνουν απέναντι τους από το προσυμβατικό ήδη στάδιο. Σε αυτά τα σημεία στέκεται και εμβαθύνει το περιεχόμενο και το αιτητικό των αγωγών μας.

Το ζητούμενο για εμάς δεν είναι η αμνήστευση των ευθυνών των πελατών μας αλλά ο δίκαιος επιμερισμός της ευθύνης αυτής η οποία σήμερα μονομερώς «πνίγει» την καθημερινότητα χιλιάδων δανειοληπτών στην Ελλάδα, στην Κύπρο και σε πολλές ακόμη Ευρωπαϊκές χώρες.

Για περισσότερες πληροφορίες στο θέμα αυτό παρακαλώ όπως επικοινωνείτε με τον κο. Θεόδωρο Μακρή - Συνέταιρο LLPO (Ελλάδα), τον κο. Μιχάλη Ιωαννίδη Συνέταιρο LLPO (Κύπρος και την κα. Μαρία Αγγελίδου - Υπεύθυνη Τμήματος Τραπεζικών Υποθέσεων LLPO (Κύπρος).

Μετά τιμής,
Θεόδωρος Μακρής

In a recent decision, Athens Court vindicates borrowers in relation to lending in Swiss Francs. The case was raised and was handled by the partner of our office in Greece - Theodoros Makris (LLPO Law Firm - Makris and Ioannides) in cooperation with the Banking Affairs Department of LLPO in Cyprus. 

The Athens Court of First Instance accepted the request of our clients and issued a Court Order against the Bank, to reduce the amount of the installments paid by the borrowers to the Bank. Specifically, the Court in its Decision, Orders the payment by the Borrower of monthly installments of a contract, with the exchange rate of the Swiss Franc in Euro, as it was determined at the date of disbursement of the loan, rather than with the current rate which is greatly increased today. 

The issue concerns a large number of Cypriot borrowers, who contracted in foreign currency loans, resulting with the balance of their loans to be much higher and are now requested to pay those sums in unimaginable high installments. Within this framework, this case was filed by our Office, along with other similar cases, both in Cyprus and Greece based on other European Court Decisions in relation to the issue of borrowing in foreign currencies. 

Although the decision is based on Greek law, the issues raised have Europe-wide application and confirm a Europe-wide trend compared to differences between borrowers and Banks, in the highly debated issue of lending in foreign currency. These decisions with the appropriate and proper handling, could affect the cases in Cyprus. It is certain that both Banks and the affected borrowers must take seriously into account the pan-European trend. 

For more information on this subject please contact Mr. Theodoros Makris - Partner LLPO (Greece), Mr. Michalis Ioannides - Partner LLPO (Cyprus) and Mrs. Maria Angelides - Head of Banking Affairs Department LLPO (Cyprus).

About the Process
On many levels, buying property in Greece –particularly if you are a foreign national – can be a rather complicated and sometimes confusing process. This is why seeking legal advice beforehand is so important. As a general rule, a foreign national can purchase real estate in most locations in Greece. However, non-EU nationals may be required to obtain prior approval by the local prefecture in certain areas, i.e. some regions of northern Greece, Rhodes and Crete.

Once you have found the property that suits you, and had decided to proceed with the purchase, you will then need to follow those specific steps:

Find a Lawyer
The Buyer should appoint an attorney with experience in property law as well as in transactions in general, in order to guide and represent them throughout the process.

It is recommended that you agree with your lawyer on their payment from the very beginning.

In case the Buyer is a NON European citizen or legal person and intends to buy property in border areas in Greece, they must be granted permission from the competent Greek authorities in order to be able to conclude the transaction.

Obtain a copy of the contract deed and perform a title search at the Property Registry and the Land Registry (if applicable)
The Buyer must get, usually through the broker or the vendor directly, the property deed (title). This can be done with the help of an attorney or a broker. The attorney is the required to search the title both at the Property Registry and the Land Registry (if applicable). Not all regions of the country have a Land registry, as Greece is currently undergoing the process of establishing a Land Registry. In areas that do not yet have a Land Registry, ownership of property is based on and secured by the local Property Registry.

The search must be carried out in order to ensure that:

• The vendor holds the absolute deed of the property
• The property is free of conditions or encumbrances.
• All property taxes burdening the vendor have been paid.
• The construction was completed in accordance to all planning and building permissions.

Only if the property deed is secure should the buyer proceed to contract.

Find a Public Notary
Any property purchase agreement, in order to be valid, must be signed in the presence of a public notary and therefore a public notary must be appointed once a solicitor is found. In most cases, the already appointed attorney would have a Public Notary with whom he usually cooperates. Public notaries do not represent the Buyer’s interests. They are public officials in the presence of whom the contract is read, understood by both parties and signed. The notary drafts the contract and – along with the attorneys of both parties – is responsible for the verification and registration of the transaction in the public records, so that the buyer acquires the official title of the property.

Issue a tax roll (registry) number (AFM)
AFM is the Greek tax roll number and every person, whether natural or legal, Greek or foreigner, must have one in order to carry out transactions of any kind, regardless of whether you reside in Greece or have a residence permit.

The buyer must be issued an AFM in order to be able to proceed with the purchase. AFM is applied for and issued by the Inland Revenue Service. To apply for an AFM at nearest tax office you usually need just a copy of your passport. It is a fast and painless process. This can also be done by a person who has a power of attorney (Apostile stamp is usually required) who will be the buyer’s authorized person for the tax authorities e.g. your relatives, lawyer or accountant.

Pay the transfer tax
The appointed Public Notary estimates the transfer tax according to the amount of the transaction and prepares the – so called – tax statements. Transfer tax must be paid to the local Inland Revenue Service by the buyer prior to signing the contract. This can be done with the aid of the attorney. The notary requires proof of payment (the receipt) in order to authorize the sale.

Signing the contract
In order to have a valid contract, it must be signed in the presence of a public notary.

In case that the value of the transaction exceeds 29.351,34 euros, the presence of two attorneys, one representing each party, is obligatory. The attorneys are required to co-sign the contract along with the buyer and the vendor. Once the contract is signed, the notary or the buyer’s attorney registers the transaction at the local Land Registry or, if not applicable, at the local Property Registry.

Ratify the purchase – Conclude the process of the transaction
The purchase is concluded by the time the Buyer transcribes a certified copy of the new contract deed to the Land Registry or, if there is not any, to the Property Registry. From this moment on, the property right is transferred from the Vendor to the Buyer. It is recommended for the Buyer to obtain the relevant certificate from the Property Registry or the Land Registry (where is applicable).

The usual costs associated with this procedure that fall on the buyer.

Anyone purchasing property in Greece should have in mind that they are required to bear the following expenses in order for the transaction to be completed:

• Attorney’s fee: normally about 1-2% (subject of agreement) on the selling price, plus the legal research and any other legal advice that the solicitor had offered to the client.
• Public Notary’s fee: 1.3% – 1.6% on the value of the property.
• Transfer tax: This is payable to the local tax authority and amounts to 8% on the first 20.000,00 euros of the property’s value and to 10% on the remaining amount. The amount of the tax payable is then further charged with a 3% worth of municipality tax.
• Property Registry/Land Registry: The fee payable to the Registries amounts to 0.50 % of the property’s value in the case of Property Registry or 0.65% if there is a Land Registry.
• Brokerage fee: The maximum brokerage fee that you can be legally charged is 2.00% on the actual selling price, depending on the brokerage contract.
• VAT: In case that the vendor is the constructor of the property you will be charged with VAT 23%, if the building permit was issued after 1/1/2006.

Buyer’s responsibilities after the purchase
The buyer has a yearly obligation to submit a statement including all his properties to the Inland Revenue service until 15th of May.

The “assessed (objective) value” of a property and its use
Most fees are based on the ‘assessed tax value’ of the property. It is the minimum accepted value for transaction purposes set by the State. How much lower depends on the location of the property – property in resort areas or on islands tends to have a higher tax value than that in remote or less popular areas. The ‘assessed tax value’ is calculated by the local tax authorities based on government tables using criteria such as the location, size and characteristics of a property. It’s this value that is usually declared on the final purchase contract (title deeds).

In some rural areas the value can be negotiated, but in most areas it’s fixed. You should ask your lawyer to ascertain the ‘assessed tax value’ of the property you plan to buy and to obtain confirmation in writing.

Ensuring the ownership of property in Greece
The ownership of property in Greece is secured by a state authority called the Property Registry. Property deeds are kept there and this is where all encumbrances on properties are registered. Property is filed under the names of the owners and lawyers are entitled to check property belonging to any individual or company. A title search is performed in order to find out if there are any claims, liens and encumbrances on the property. A title search will also show if the property was properly transferred. This is routinely done prior to signing a contract.

Greece is currently undergoing the process of establishing a Land Registry.

Financing and other Financial Issues
Transferring funds from my home country to pay the vendor
This can be done via a simple bank transfer from your account back home to your account in Greece. Buyers are advised to officially document any funds imported for buying property so that in case of a subsequent sale of the property, the proceeds can be repatriated.

Property finance in Greece
Greek banks are well developed and equipped in offering a variety of financing programmes. They have branches throughout the world and similarly many international banks have branches in Greece. Financing property purchase in Greece can be arranged by both Greek and international banks that have branches in Greece.

Property insurance
Property is insured through insurance companies. Property insurance contracts cover all types of possible damages i.e. fire, earthquake, natural disaster, storm, theft, third party liability etc. Insurance costs are normally billed bi-annually though annual payments are also acceptable. Property insurance is not obligatory, but is required by the financial institutions mortgaging the property.