LLPO Law Firm
  • Home
    • Law Firm Profile
  • People
    • Michael O. Ioannides >
      • Blog Posts
      • Social
    • Andreas N. Leonidou >
      • Social
    • Christos O. Ioannides >
      • Social
    • Maria Angelides
    • Agathoklis Korellis
    • Margarita Theophilou
    • Andreas Karamanos
    • Nikoletta Agrotou
    • Panayiota Zacharia
    • Marieta Peratikas
    • Yiannis Seraphim
    • Maria Polyviou
    • Vasiliki Chamba
    • Theodora Spetsioti
  • Αρχικη
  • ГЛАВНАЯ
  • ΑΝΘΡΩΠΟΙ
  • Litigation
    • Commercial Litigation >
      • People
    • Criminal Litigation >
      • People
    • Personal Injuries >
      • People
    • Banking Litigation >
      • People
    • Class Actions >
      • People
    • Medical Negligence >
      • People
  • Advisory
    • Financial Services >
      • Experience
      • Resources
      • People
    • Corporate >
      • Services
      • Resources
      • People
    • Lotteries, Gaming and Gambling Regulation >
      • Services
    • Educational Services >
      • People
  • Services
    • Alternative Funds (AIF)
    • Mutual Funds (UCITS)
    • Permanent Residence Permit
    • Yacht Leasing Scheme
    • Cyprus International Trusts
    • Cyprus Investment Firms (CIF)
    • Payment Institutions
    • Electronic Money Institutions
  • ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ
  • УСЛУГИ
    • Альтернативные Фонды
    • Mutual Funds (UCITS)
    • Паспорт Инвестора ЕС
    • Permanent Residence Permit
    • Yacht Leasing Scheme
    • Cyprus International Trusts
    • Cyprus Investment Firms (CIF)
    • Payment Institutions
    • Electronic Money Institutions
  • Blog
  • Contact
  • Επαφη
  • КОНТАКТЫ
  • Финансовые Услуги
  • Корпоративные Услуги
    • Услуги

Analysis of the recent Greek Court decision for foreign currency loans 

18/9/2015

1 Comment

 
Picture
Of maximum importance is the recent decision of the Athens Court of First Instance, which clearly follows the trend of other Courts of foreign countries, with similar decisions, on the very important issue of borrowing in Swiss Francs.

In the said decision the application of  the consumers was accepted, represented by the LLPO Law Firm  through their Greek branch LLPO Law Firm - Ioannides & Makris and an order was issued against the Bank, which orders the Bank to  accept, until the final decision on the main action of the consumers for cancelation of the loan agreement as abusive, payment by the consumers of monthly  instalments of the loan contract, with the exchange rate of the Swiss Franc in Euro, as established during the implementation of the disbursement of the loan amount, which was as agreed at the conclusion of the original contract.

The decision analyzes extensively the Directives of the European Union, as these were incorporated into the National Law of the country and it is emphasized, that a contract term which was not the subject of individual negotiation is considered to be abusive, if it is created at the expense of the consumers and a significant imbalance between the rights and the obligations of the parties, arise from this contract.

The principle of transparency is emphasized, according to which the general terms of negotiations must be drafted clearly and understandably, so that the consumers are able to diagnose in advance, crucial elements of the contract, such as the duration and sizes.
In this case, upon the signing of the loan agreement, the consumers were not informed by the Bank's employees for the foreign exchange risk of the equality of the Swiss Franc and Euro, nor themselves had any property or income in Swiss Francs, in order for the Bank to be justified, as seems to be implied by the Court itself, in the suggestion of such a borrowing by the Bank.

Moreover the functioning of the exchange rate, the method and the specificities of the domestic currency conversion mechanism to foreign currency, were not clearly defined, so that consumers to be in a position to appreciate the financial consequences of such a borrowing and particularly to be able to diagnose in advance the amount of the instalments that will be required to pay and the issue of outstanding capital, in case the exchange rate between the Euro and Swiss Franc was varied on the burden of the consumers. 
The result of all these, was that the consumers were not in a position, in a proposed contract, to know nor be able to understand, what kind of contractual commitments were undertaken.It was stressed in the decision, that it is not enough, a term of a contract to be clearly formulated grammatically, so as to be determined as valid, if there is substantial ambiguity on its financial implications.

We are sorry to note that the whole issue of borrowing in Swiss Francs affects thousands of borrowers and guarantors, which have contracted such foreign currency loans, resulting with outstanding balances of their loans to be now much higher, from the disbursed amount of the loan and these consumers to be called today to pay these sums in instalments, of unimaginable height.

It seems to be certain that such kind of legal actions will be raised before our own Cypriot Courts . 

Maria Aggelides
Lawyer
Head of Banking Department
LLPO Law Firm - Angelides, Ioannides LLC Leonidou

1 Comment

Απαλλαγή δανειολήπτη σε Ελβετικά Φράγκα από τον συναλλαγματικό κίνδυνο

16/9/2015

0 Comments

 
Picture
H υπ’ αριθμ. 3399/2015 απόφαση ασφαλιστικών μέτρων του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ανοίγει ένα ακόμη παράθυρο διαφυγής των εγκλωβισμένων δανειοληπτών σε Ελβετικά Φράγκα (CHF) εξαιτίας της διατάραξης της συναλλαγματικής ισοτιμίας μεταξύ Ευρώ και Ελβετικού Φράγκου η οποία δημιούργησε βάρη δυσβάστακτα στον ατυχή δανειολήπτη, που είχε πεισθεί στο παρελθόν από την Τράπεζά του να δανεισθεί (σε) Ελβετικά Φράγκα.

Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή. Το καλοκαίρι του 2007 η κα Σοφία απόφοιτη δημοτικού και κλητήρας σε διαφημιστική εταιρεία μαζί με την κόρη της Νικολέττα , απόφοιτη τεχνικού λυκείου και πωλήτρια σε εμπορικό κατάστημα, θέλησαν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα προκειμένου να το χρησιμοποιήσουν ως κύρια κατοικία και να «ξεφύγουν» από την μέγγενη  του ενοικίου. Έχοντας βρει το διαμέρισμα αποτάθηκαν σε κατάστημα ελληνικής συστημικής τράπεζας προκειμένου να αιτηθούν ένα στεγαστικό δάνειο 130.000,00 Eυρώ περίπου (όσο και το τίμημα του διαμερίσματος που είχαν βρει). Ήλπιζαν ότι με έναν σφιχτό οικογενειακό προϋπολογισμό θα μπορούσαν μία μέρα να αποπληρώσουν το εν λόγω δάνειο καθόσον είχαν και οι δύο τότε δουλειά. Εκεί ο υπάλληλος του καταστήματος που απευθύνθηκαν τους συμβούλευσε ότι πρέπει να λάβουν το στεγαστικό τους δάνειο σε Ελβετικά Φράγκα γιατί η υπολογιζόμενη δόση για τους 300 μήνες του εν λόγω δανείου θα είναι μικρότερη από αυτή που θα προέκυπτε εάν ελάμβαναν το δάνειο σε Ευρώ. Μάλιστα με κάθε ευκαιρία τους υπογράμμιζε ότι και ο ίδιος στην θέση τους το ίδιο θα έπραττε καθόσον είναι γνωστή η σταθερότητα του εν λόγω νομίσματος. Ανακουφισμένες από την χαμηλότερη δυνατή δόση που εξασφάλιζαν οι δανειολήπτριες και γεμάτες ευγνωμοσύνη στον εν λόγω υπάλληλο για την συμβουλή του, υπέγραψαν τα έγγραφα που τους εμφάνισε ο εν λόγω υπάλληλος μπροστά τους εμπιστευόμενος πλήρως τις καλές προθέσεις της εν λόγω Τράπεζας.

Η εκταμίευση του δανείου στον λογαριασμό της κας Σοφίας και της Νικολέττας έγινε τον Ιούλιο του 2007 όταν και πιστώθηκαν 134.114,25 ευρώ. Μετά από οχτώ (8) χρόνια συνεπούς αποπληρωμής του εν λόγω (τοκοχρεολυτικού) δανείου τους, η κα Σοφία (σε λίγο καιρό συνταξιούχος) και η Νικολέττα (άνεργη) φέρονται να οφείλουν 145.380,55 Eυρώ ήτοι 11.000,00 Eυρώ περίπου περισσότερα.   

Οι εν λόγω δανειολήπτριες , όπως και πολλοί άλλοι, εμπιστεύτηκαν την υπόθεσή τους στην LLPO Law Firm στην Αθήνα , ήτοι στην «Δικηγορική Εταιρεία Θεόδωρος Μακρής – Μιχάλης Ιωαννίδης» , καθόσον αφενός μεν αδυνατούσαν να κατανοήσουν γιατί μετά από τόσα χρόνια συνεπούς εξυπηρέτησης του εν λόγω δανείου κατά κεφάλαιο και τόκους , βρίσκονταν να οφείλουν περισσότερα χρήματα από αυτά που έλαβαν και αφετέρου γιατί είχαν πλέον ουσιαστική οικονομική αδυναμία να ανταπεξέλθουν σε μία συνεχώς αυξανόμενη σε Ευρώ δόση του δανείου τους σε Ελβετικά Φράγκα.

Μαζί προσφύγαμε ενώπιον της Ελληνικής Δικαιοσύνης καταθέτοντας αγωγή και ασφαλιστικά μέτρα προσωρινής ρύθμισης των σχέσεων τράπεζας – δανειοληπτών μέχρι την απόφανση των ελληνικών δικαστηρίων επί της κύριας αγωγής μας. Το Δικαστήριο στην σχολιαζόμενη απόφαση ασφαλιστικών μέτρων διαπίστωσε μη δέουσα ενημέρωση των δανειολητριών για τον συναλλαγματικό κίνδυνο τον οποίο αναλάμβαναν από τον αρμόδιο υπάλληλο της τράπεζας και περαιτέρω ότι και από τον τρόπο σύνταξης και την επιλογή της γλώσσας της προδιατυπωμένης δανειακής συμβάσεως δεν ήταν δυνατόν να καταστεί πλήρως αντιληπτός και με συγκεκριμένο τρόπο στις αιτούσες ο συναλλαγματικός κίνδυνος που καλούνταν να αναλάβουν. Άλλωστε ο όρος της επίδικης σύμβασης στον οποίο ρυθμιζόταν η ισοτιμία με βάση την οποία θα μετατρέπονται σε Eλβετικά Φράγκα οι καταβολές σε Ευρώ ήταν μέρος των γενικών όρων συναλλαγής και ουδέποτε αποτέλεσε αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ των μερών.

Απόρροια του ανωτέρω σκεπτικού του Δικαστηρίου ήταν το τελευταίο να πιθανολογήσει την ευδοκίμηση της αγωγής των δανειοληπτριών και να διατάξει και να υποχρεώσει την ελληνική συστημική Τράπεζα  να αποδέχεται προσωρινά και μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της αγωγής τους , η οποία εκδικάζεται σε πρώτο βαθμό το έτος 2017, την καταβολή των μηνιαίων δόσεων της σύμβασης στεγαστικού δανείου σε Ελβετικά Φράγκα (CHF) με την συναλλαγματική ισοτιμία Ελβετικού Φράγκου με Ευρώ όπως αυτή ίσχυε κατά την εκταμίευση του δανείου και προσδιορίζεται σε 1,6613 Ελβετικά Φράγκα ανά Ευρώ.  

Με τον τρόπο αυτό, έστω και προσωρινά, το Δικαστήριο ουσιαστικά αίρει από τους ώμους των δανειοληπτριών τις συνέπειες του συναλλαγματικού κινδύνου που εντελώς ανυποψίαστες αναλάμβαναν όταν υπέγραφαν την σύμβαση σε ξένο νόμισμα μεταφέροντας τον συναλλαγματικό κίνδυνο εξ ολοκλήρου στην συστημική ελληνική τράπεζα , επιρρίπτοντας της όλη την ευθύνη ελλιπούς ενημέρωσης κατά το κρίσιμο προ συμβατικό στάδιο.   

Το 1ο βήμα εξόδου και απεγκλωβισμού των εν λόγω δανειοληπτριών έγινε… Απομένουν κάποια ακόμη!

Άλλωστε η πάγια θέση του γράφοντος είναι ότι  σε καμία περίπτωση δεν υποχρεούνται οι δανειολήπτες σε καταβολή των μεγαλύτερων ποσών, που η διατάραξη της συναλλαγματικής ισοτιμίας μεταξύ Ευρώ και Ελβετικού Φράγκου, σώρευσε σε βάρος τους.

Οι συμβάσεις στεγαστικών δανείων σε Ελβετικά Φράγκα, που κατά το εγγύς παρελθόν αποτέλεσαν αντικείμενο οξέος ανταγωνισμού μεταξύ των Ελληνικών Τραπεζών, είτε κατά κανόνα πάσχουν από ακυρότητα, ως εικονικές η ανήθικες, είτε είναι ακυρώσιμες συνεπεία απάτης ή πλάνης. Εκτός, όμως, από τις άμεσες από την ακυρότητα ή την ακυρωσία των συμβάσεων συνέπειες, οι τράπεζες ευθύνονται και σε αποζημίωση των δανειοληπτών, συνεπεία, ιδίως, της μη εκπληρώσεως των υποχρεώσεων, που η καλή πίστη (σχέση εμπιστοσύνης) επέβαλλε να εκπληρώνουν απέναντι τους από το προσυμβατικό ήδη στάδιο. Σε αυτά τα σημεία στέκεται και εμβαθύνει το περιεχόμενο και το αιτητικό των αγωγών μας.

Το ζητούμενο για εμάς δεν είναι η αμνήστευση των ευθυνών των πελατών μας αλλά ο δίκαιος επιμερισμός της ευθύνης αυτής η οποία σήμερα μονομερώς «πνίγει» την καθημερινότητα χιλιάδων δανειοληπτών στην Ελλάδα, στην Κύπρο και σε πολλές ακόμη Ευρωπαϊκές χώρες.

Για περισσότερες πληροφορίες στο θέμα αυτό παρακαλώ όπως επικοινωνείτε με τον κο. Θεόδωρο Μακρή - Συνέταιρο LLPO (Ελλάδα), τον κο. Μιχάλη Ιωαννίδη Συνέταιρο LLPO (Κύπρος και την κα. Μαρία Αγγελίδου - Υπεύθυνη Τμήματος Τραπεζικών Υποθέσεων LLPO (Κύπρος).

Μετά τιμής,
Θεόδωρος Μακρής

0 Comments

Ανάλυση της πρόσφατης απόφασης Ελληνικού Δικαστηρίου για δάνεια σε ξένο νόμισμα

14/9/2015

2 Comments

 
Picture
Μέγιστης σημασίας αποτελεί η πρόσφατη απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία φαίνεται καθαρά να ακολουθεί την τάση άλλων  Δικαστηρίων  ξένων χωρών, με παρόμοιες αποφάσεις, στο πολύ σημαντικό ζήτημα του δανεισμού σε Ελβετικά Φράγκα.

Στην εν λόγω απόφαση γίνεται δεκτή αίτηση καταναλωτών με πληρεξούσιους δικηγόρους, το Δικηγορικό Οίκο LLPO Law Firm και εκδίδεται διάταγμα εναντίον Τράπεζας την οποία διατάσσει όπως αποδέχεται, μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της κύριας αγωγής των καταναλωτών για ακύρωση της δανειακής σύμβασης ως καταχρηστικής, την καταβολή από τους τελευταίους μηνιαίων δόσεων της σύμβασης με την συναλλαγματική ισοτιμία Ελβετικού Φράγκου σε Ευρώ,  όπως αυτή είχε καθοριστεί κατά την υλοποίηση της εκταμίευσης του ποσού του δανείου, δηλαδή κατά τη σύναψη της αρχικής σύμβασης.

Στην απόφαση αναλύονται εκτεταμένα οι Οδηγίες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ως έχουν ενσωματωθεί στο Εθνικό Δίκαιο της χώρας και τονίζεται με έμφαση ότι, ρήτρα σύμβασης που δεν αποτέλεσε αντικείμενο ατομικής διαπραγμάτευσης θεωρείται καταχρηστική, όταν δημιουργείται σε βάρος του καταναλωτή, σημαντική ανισορροπία ανάμεσα στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις των μερών που απορρέουν από αυτή τη σύμβαση.


Τονίζεται περαιτέρω η αρχή της διαφάνειας, σύμφωνα με την οποία οι γενικοί όροι συναλλαγών πρέπει να είναι διατυπωμένοι με τρόπο σαφή και κατανοητό, ούτως ώστε ο καταναλωτής, να είναι σε θέση να διαγνώσει εκ των προτέρων κρίσιμα στοιχεία της σύμβασης, όπως η διάρκειά της και τα μεγέθη.

Στην προκειμένη περίπτωση, κατά την υπογραφή της δανειακής σύμβασης, οι καταναλωτές δεν ενημερώθηκαν από τους υπαλλήλους της Τράπεζας για το συναλλαγματικό κίνδυνο της ισοτιμίας Ελβετικού Φράγκου και Ευρώ και ούτε οι ίδιοι διέθεταν την όποια περιουσία ή εισοδήματα σε Ελβετικά Φράγκα, ούτως ώστε να δικαιολογείται, όπως αφήνεται να νοηθεί από το ίδιο το Δικαστήριο, η Τράπεζα  στην εισήγηση ενός τέτοιου δανεισμού.

Δεν διατυπώνονταν επίσης με ευκρίνεια, ο τρόπος λειτουργίας της συναλλαγματικής ισοτιμίας, η μέθοδος και οι ιδιαιτερότητες του μηχανισμού μετατροπής του εγχώριου νομίσματος σε ξένο νόμισμα, ούτως ώστε οι καταναλωτές να μπορούν να εκτιμήσουν τις όποιες οικονομικές συνέπειες ενός τέτοιου δανεισμού και ειδικότερα να είναι σε θέση να διαγνώσουν εκ των προτέρων το ύψος των δόσεων που θα καλούνται να καταβάλουν όσο και το θέμα των ανεξόφλητων κεφαλαίων σε περίπτωση που η ισοτιμία μεταξύ Ευρώ και Ελβετικών Φράγκων διαφοροποιούνταν σε βάρος των καταναλωτών.

Αποτέλεσμα όλων αυτών, να μην ήταν σε θέση οι καταναλωτές σε μια προτεινόμενη σύμβαση να γνωρίζουν και/ή να μπορούν να αντιληφθούν, τι είδους συμβατικές δεσμεύσεις αναλαμβάνουν. 


Τονίστηκε στην απόφαση ότι δεν αρκεί ο όρος σύμβασης να είναι σαφώς διατυπωμένος από γραμματικής άποψης για να κριθεί έγκυρος, εάν υπάρχει ουσιαστική αοριστία στις οικονομικές του συνέπειες.

Λυπούμαστε να παρατηρήσουμε ότι το όλο ζήτημα του δανεισμού σε Ελβετικά Φράγκα έχει ταλανίσει την Κύπρο και επηρεάζει χιλιάδες δανειολήπτες και εγγυητές αυτών, που προέβησαν στη σύναψη τέτοιου είδους δανείων ξένου νομίσματος, με αποτέλεσμα τα υπόλοιπα των δανείων τους να είναι σήμερα κατά πολύ μεγαλύτερα, από το εκταμιευμένο ποσό της χρηματοδότησης και να καλούνται όπως καταβάλλουν τα  εν λόγω ποσά με  δόσεις ασύλληπτου ύψους.

Αναμένεται με βεβαιότητα πλέον η έγερση τέτοιου είδους αγωγών ενώπιον και των δικών μας Κυπριακών Δικαστηρίων.

της Μαρίας Αγγελίδου
Δικηγόρου
Υπεύθυνης Τραπεζικού Τμήματος
LLPO Law Firm - Αγγελίδης, Ιωαννίδης, Λεωνίδου ΔΕΠΕ

2 Comments

Landmark Greek decision for Swiss Franc (CHF)

11/9/2015

0 Comments

 
Picture
In a recent decision, Athens Court vindicates borrowers in relation to lending in Swiss Francs. The case was raised and was handled by the partner of our office in Greece - Theodoros Makris (LLPO Law Firm - Makris and Ioannides) in cooperation with the Banking Affairs Department of LLPO in Cyprus. 

The Athens Court of First Instance accepted the request of our clients and issued a Court Order against the Bank, to reduce the amount of the installments paid by the borrowers to the Bank. Specifically, the Court in its Decision, Orders the payment by the Borrower of monthly installments of a contract, with the exchange rate of the Swiss Franc in Euro, as it was determined at the date of disbursement of the loan, rather than with the current rate which is greatly increased today. 

The issue concerns a large number of Cypriot borrowers, who contracted in foreign currency loans, resulting with the balance of their loans to be much higher and are now requested to pay those sums in unimaginable high installments. Within this framework, this case was filed by our Office, along with other similar cases, both in Cyprus and Greece based on other European Court Decisions in relation to the issue of borrowing in foreign currencies. 

Although the decision is based on Greek law, the issues raised have Europe-wide application and confirm a Europe-wide trend compared to differences between borrowers and Banks, in the highly debated issue of lending in foreign currency. These decisions with the appropriate and proper handling, could affect the cases in Cyprus. It is certain that both Banks and the affected borrowers must take seriously into account the pan-European trend. 

For more information on this subject please contact Mr. Theodoros Makris - Partner LLPO (Greece), Mr. Michalis Ioannides - Partner LLPO (Cyprus) and Mrs. Maria Angelides - Head of Banking Affairs Department LLPO (Cyprus).

0 Comments

Απόφαση σταθμός για δανειολήπτες σε Ελβετικό Φράγκο (CHF)

9/9/2015

0 Comments

 
Picture
Σε πρόσφατη απόφαση του το Πρωτοδικείο Αθηνών δικαιώνει δανειολήπτη σε σχέση με δανεισμό που είχε σε Ελβετικό Φράγκο. Η υπόθεση εγέρθηκε και έτυχε χειρισμού από τον συνέταιρο του γραφείου μας στην Ελλάδα Θεόδωρο Μακρή (LLPO Law Firm - Δ.Ε. Μακρής & Ιωαννίδης) σε συνεργασία του Τμήματος Τραπεζικών Υποθέσεων της LLPO στην Κύπρο.

Το Πρωτοδικείο Αθηνών έκανε δεκτή την αίτηση των πελατών μας και εξέδωσε δικαστικό διάταγμα εναντίον της Τράπεζας για την μείωση του ύψους των δόσεων που καταβάλλονται από τον δανειολήπτη προς την τράπεζα.

Συγκεκριμένα το δικαστήριο στην απόφαση του, διατάζει την καταβολή από τον δανειολήπτη των μηνιαίων δόσεων της σύμβασης με την συναλλαγματική ισοτιμία ελβετικού φράγκου σε ευρώ,  όπως αυτή είχε καθοριστεί κατά την ημερομηνία εκταμίευσης του  δανείου, παρά με την σημερινή ισοτιμία που είναι κατά πολύ αυξημένη.

Το ζήτημα απασχολεί μεγάλο αριθμό Κύπριων δανειοληπτών που προέβησαν στη σύναψη δανείων σε ξένο νόμισμα, με αποτέλεσμα τα υπόλοιπα των δανείων τους να είναι σήμερα κατά πολύ μεγαλύτερα από το αρχικό υπόλοιπο.

Μέσα σε αυτά τα πλαίσια η υπόθεση αυτή, εγέρθηκε από το γραφείο μας, μαζί και με άλλες παρόμοιες υποθέσεις τόσο στην Κύπρο όσο και στην Ελλάδα στην βάση παρόμοιων αποφάσεων άλλων Ευρωπαϊκών Δικαστηρίων σε σχέση με το ζήτημα του δανεισμού σε ξένα νομίσματα.

Παρά το γεγονός ότι η απόφαση στηρίζεται στο ελληνικό δίκαιο, τα ζητήματα που εγέρθηκαν έχουν πανευρωπαϊκή εφαρμογή και επιβεβαιώνουν μια πανευρωπαϊκή τάση σε σχέση με διαφορές δανειοληπτών και τραπεζών στο πολυσυζητημένο ζήτημα των δανειοδοτήσεων σε ξένο νόμισμα. Οι αποφάσεις αυτές με τον κατάλληλο και σωστό χειρισμό θα μπορούσαν να επηρεάσουν την πορεία των υποθέσεων και στην Κύπρο.

Είναι σίγουρο ότι τόσο οι τράπεζες όσο και οι επηρεαζόμενοι δανειολήπτες πρέπει να λάβουν σοβαρά υπ’ όψιν τους την πανευρωπαϊκή τάση.

Για περισσότερες πληροφορίες στο θέμα αυτό παρακαλώ όπως επικοινωνείτε με τον κο. Θεόδωρο Μακρή - Συνέταιρο LLPO (Ελλάδα), τον κο. Μιχάλη Ιωαννίδη Συνέταιρο LLPO (Κύπρος) και την κα. Μαρία Αγγελίδου - Υπεύθυνη Τμήματος Τραπεζικών Υποθέσεων LLPO (Κύπρος).

Απόφαση Πρωτοδικείου Αθηνών
File Size: 579 kb
File Type: pdf
Download File

0 Comments

Purchasing Property in Greece

19/12/2011

0 Comments

 
About the Process
On many levels, buying property in Greece –particularly if you are a foreign national – can be a rather complicated and sometimes confusing process. This is why seeking legal advice beforehand is so important. As a general rule, a foreign national can purchase real estate in most locations in Greece. However, non-EU nationals may be required to obtain prior approval by the local prefecture in certain areas, i.e. some regions of northern Greece, Rhodes and Crete.

Once you have found the property that suits you, and had decided to proceed with the purchase, you will then need to follow those specific steps:

Find a Lawyer
The Buyer should appoint an attorney with experience in property law as well as in transactions in general, in order to guide and represent them throughout the process.

It is recommended that you agree with your lawyer on their payment from the very beginning.

In case the Buyer is a NON European citizen or legal person and intends to buy property in border areas in Greece, they must be granted permission from the competent Greek authorities in order to be able to conclude the transaction.

Obtain a copy of the contract deed and perform a title search at the Property Registry and the Land Registry (if applicable)
The Buyer must get, usually through the broker or the vendor directly, the property deed (title). This can be done with the help of an attorney or a broker. The attorney is the required to search the title both at the Property Registry and the Land Registry (if applicable). Not all regions of the country have a Land registry, as Greece is currently undergoing the process of establishing a Land Registry. In areas that do not yet have a Land Registry, ownership of property is based on and secured by the local Property Registry.

The search must be carried out in order to ensure that:

  • The vendor holds the absolute deed of the property
  • The property is free of conditions or encumbrances.
  • All property taxes burdening the vendor have been paid.
  • The construction was completed in accordance to all planning and building permissions.

Only if the property deed is secure should the buyer proceed to contract.

Find a Public Notary
Any property purchase agreement, in order to be valid, must be signed in the presence of a public notary and therefore a public notary must be appointed once a solicitor is found. In most cases, the already appointed attorney would have a Public Notary with whom he usually cooperates. Public notaries do not represent the Buyer’s interests. They are public officials in the presence of whom the contract is read, understood by both parties and signed. The notary drafts the contract and – along with the attorneys of both parties – is responsible for the verification and registration of the transaction in the public records, so that the buyer acquires the official title of the property.

Issue a tax roll (registry) number (AFM)
AFM is the Greek tax roll number and every person, whether natural or legal, Greek or foreigner, must have one in order to carry out transactions of any kind, regardless of whether you reside in Greece or have a residence permit.

The buyer must be issued an AFM in order to be able to proceed with the purchase. AFM is applied for and issued by the Inland Revenue Service. To apply for an AFM at nearest tax office you usually need just a copy of your passport. It is a fast and painless process. This can also be done by a person who has a power of attorney (Apostile stamp is usually required) who will be the buyer’s authorized person for the tax authorities e.g. your relatives, lawyer or accountant.

Pay the transfer tax
The appointed Public Notary estimates the transfer tax according to the amount of the transaction and prepares the – so called – tax statements. Transfer tax must be paid to the local Inland Revenue Service by the buyer prior to signing the contract. This can be done with the aid of the attorney. The notary requires proof of payment (the receipt) in order to authorize the sale.

Signing the contract
In order to have a valid contract, it must be signed in the presence of a public notary.

In case that the value of the transaction exceeds 29.351,34 euros, the presence of two attorneys, one representing each party, is obligatory. The attorneys are required to co-sign the contract along with the buyer and the vendor. Once the contract is signed, the notary or the buyer’s attorney registers the transaction at the local Land Registry or, if not applicable, at the local Property Registry.

Ratify the purchase – Conclude the process of the transaction
The purchase is concluded by the time the Buyer transcribes a certified copy of the new contract deed to the Land Registry or, if there is not any, to the Property Registry. From this moment on, the property right is transferred from the Vendor to the Buyer. It is recommended for the Buyer to obtain the relevant certificate from the Property Registry or the Land Registry (where is applicable).

The usual costs associated with this procedure that fall on the buyer.

Anyone purchasing property in Greece should have in mind that they are required to bear the following expenses in order for the transaction to be completed:

  • Attorney’s fee: normally about 1-2% (subject of agreement) on the selling price, plus the legal research and any other legal advice that the solicitor had offered to the client.
  • Public Notary’s fee: 1.3% – 1.6% on the value of the property.
  • Transfer tax: This is payable to the local tax authority and amounts to 8% on the first 20.000,00 euros of the property’s value and to 10% on the remaining amount. The amount of the tax payable is then further charged with a 3% worth of municipality tax.
  • Property Registry/Land Registry: The fee payable to the Registries amounts to 0.50 % of the property’s value in the case of Property Registry or 0.65% if there is a Land Registry.
  • Brokerage fee: The maximum brokerage fee that you can be legally charged is 2.00% on the actual selling price, depending on the brokerage contract.
  • VAT: In case that the vendor is the constructor of the property you will be charged with VAT 23%, if the building permit was issued after 1/1/2006.

Buyer’s responsibilities after the purchase
The buyer has a yearly obligation to submit a statement including all his properties to the Inland Revenue service until 15th of May.

The “assessed (objective) value” of a property and its use
Most fees are based on the ‘assessed tax value’ of the property. It is the minimum accepted value for transaction purposes set by the State. How much lower depends on the location of the property – property in resort areas or on islands tends to have a higher tax value than that in remote or less popular areas. The ‘assessed tax value’ is calculated by the local tax authorities based on government tables using criteria such as the location, size and characteristics of a property. It’s this value that is usually declared on the final purchase contract (title deeds).

In some rural areas the value can be negotiated, but in most areas it’s fixed. You should ask your lawyer to ascertain the ‘assessed tax value’ of the property you plan to buy and to obtain confirmation in writing.

Ensuring the ownership of property in Greece
The ownership of property in Greece is secured by a state authority called the Property Registry. Property deeds are kept there and this is where all encumbrances on properties are registered. Property is filed under the names of the owners and lawyers are entitled to check property belonging to any individual or company. A title search is performed in order to find out if there are any claims, liens and encumbrances on the property. A title search will also show if the property was properly transferred. This is routinely done prior to signing a contract.

Greece is currently undergoing the process of establishing a Land Registry.

Financing and other Financial Issues
Transferring funds from my home country to pay the vendor
This can be done via a simple bank transfer from your account back home to your account in Greece. Buyers are advised to officially document any funds imported for buying property so that in case of a subsequent sale of the property, the proceeds can be repatriated.

Property finance in Greece
Greek banks are well developed and equipped in offering a variety of financing programmes. They have branches throughout the world and similarly many international banks have branches in Greece. Financing property purchase in Greece can be arranged by both Greek and international banks that have branches in Greece.

Property insurance
Property is insured through insurance companies. Property insurance contracts cover all types of possible damages i.e. fire, earthquake, natural disaster, storm, theft, third party liability etc. Insurance costs are normally billed bi-annually though annual payments are also acceptable. Property insurance is not obligatory, but is required by the financial institutions mortgaging the property.
0 Comments

    Archives

    September 2020
    August 2019
    July 2019
    June 2019
    May 2019
    April 2019
    March 2019
    February 2019
    August 2018
    July 2018
    June 2018
    March 2018
    October 2016
    September 2016
    November 2015
    October 2015
    September 2015
    April 2014
    March 2014
    March 2013
    February 2013
    January 2013
    December 2012
    November 2012
    June 2012
    April 2012
    March 2012
    February 2012
    January 2012
    December 2011
    November 2011
    October 2011
    September 2011
    April 2011
    March 2011
    November 2010

    Categories

    All
    Accident
    Alert
    Andreas Leonidou
    Bail In
    Banking
    Betting
    Business
    CFC
    CHF
    Christos Ioannides
    CIF
    Citizenship
    Company
    Corporate
    Criminal Law
    CSE
    Customs
    Cylon
    Cyprus
    CySEC
    David Anderson
    Depositors
    Dividends
    Double Tax Treaties
    ECM
    Education
    Enviromental
    Eurogroup
    Europe
    Exclusive Economic Zone
    Financial
    Finland
    Foreign Currency
    Forum
    Framework
    Fraud
    Gambling
    Greece
    Health & Safety
    ICIS
    India
    Innovation
    Investors
    IP
    Law
    Lawsuit
    Legislation
    Levy
    Luxemburg
    Maria Panayiotou
    Michael Ioannides
    News
    NOMAD
    Oil And Gas
    Passport
    Portugal
    Property
    Property Rights
    Real Estate
    Residence Permit
    Russia
    Securities
    Spain
    Switzerland
    Tax
    Ukraine
    Unitary Patent
    United Kingdom
    Universities
    VAT
    Yacht

    RSS Feed

Cyprus (Head Office)

15 Agion Omologiton Avenue
1080, Nicosia 

Cyprus
✆ +357 22 452 600 
⎙ +357 22 452 611

Greece

05 Paleologou Street 
18535, Athens 
​
Greece
✆ +30 210 3617152
⎙ +30 210 3617153

United Kingdom

235 Regents Park Road
London N3 3LF 
United Kingdom

✆+44 203 588 4107

Picture
   info@llpolawfirm.com
© 2015 LLPO Law Firm. All Rights Reserved.